Mestre. Crescono i prezzi delle case in ottimo stato, che non necessitano di lunghe ed economicamente impegnative ristrutturazioni, diminuiscono ancora i costi della abitazioni “normali” sulle quali è spesso necessario metterci le mani magari ancora prima di entrarci. Il mercato immobiliare mestrino testimonia ancora una volta l’evoluzione che sta subendo il nostro territorio nel quale, comunque, i prezzi al metro quadro nel 2024 sono in generale più bassi di quelli registrati nel 2011.
Adico ha elaborato i dati dell’Osservatorio Immobiliare curato dall’Agenzia del Territorio, confrontando gli ultimi numeri disponibili – secondo semestre 2024 – con quelli del 2021, periodo pre-bolla inflazionistica, e del 2011, anno in cui il mattone tirava ancora seppur non ai livelli di inizio millennio.
Partendo dalla abitazioni che l’Agenzia definisce in “ottimo stato”, si registra un generale aumento di prezzi in tutta la terraferma rispetto al 2021. A Mestre centro la quotazione media al metro quadro passa da 2.550 a 2.650 euro (+4%); nell’area semicentrale si va dai 1.950 euro del 2021 ai 2.750 del 2024 (+6,5%), a Favaro il costo sale da 1.850 a 1.950 (+5,4%), a Chirignago da 1.650 il prezzo è salito a 1.675 (+1,5%) a Marghera da 1.450 si è arrivati a 1.500 euro (+3,5%), mentre a Zelarino si registrano valori invariati. In media nella terraferma il prezzo della abitazioni dal 2021 al 2024 si è impennato da 1.867 a 1.933 euro al metro quadro.
Quando invece l’analisi si sposta sulle case in “stato normale” le cose cambiano a dimostrazione di come gli acquirenti puntino su alloggi già pronti per la piena abitabilità. Vediamo: dal 2021 al 2024 a Mestre centro di passa da 1.725 euro a 1.675 euro (-2,9%); nel semicentro da 1.525 a 1.500 (-1,7%) a Zelarino da 1.400 a 1.385 euro (-1,8%); a Chirignago da 1.300 a 1.325 euro. A Favaro i prezzi restano invariati (in media 1.425 euro al metro quadro) mentre a Marghera il valore si alza da 1.100 a 1.150 euro (+4%), ma la municipalità resta comunque la meno cara di tutto il territorio.
Proprio confrontando i prezzi del 2011 con quelli del 2024 emerge in modo chiaro come in città le case abbiano perso valore. Guardando quelle in ottimo stato, visto che per il 2011 non sono disponibili i dati sugli alloggi in stato normale per diverse aree, si vede come a Mestre centro la quotazione media sia scesa di 50 euro a metro quadro (-2%), nel semicentro è scesa di 125 euro (-6%), a Zelarino ora la casa costa 100 euro in meno a metro quadro (-5%), a Chirignago addirittura 250 euro in meno (-13%). I prezzi a Favaro sono rimasti invariati mentre Marghera, sempre secondo i dati dell’Agenzia, registra un crollo non indifferente con il valore medio a metro-cubo passato da 1.900 a 1.500 euro (-21%).
“Come al solito commenta Carlo Garofolini, presidente di Adico – la nostra analisi sul mercato immobiliare mestrino è specchio di una realtà territoriale molto complessa. Rispetto al 2011 il prezzo al metro quadro delle case in terraferma è crollato a fronte, secondo noi, oltre che di un settore in crisi anche di una città, Mestre, divenuta con il tempo sempre meno attrattiva. In primo luogo, ci mettiamo il degrado che ha inciso notevolmente sulla perdita di valore delle abitazioni, soprattutto in area stazione-via Piave e a Marghera. Ma denunciamo da tempo anche i disagi di chi abita in Corso del Popolo o in via Cappuccina, due arterie che con il tempo hanno perso appeal e soprattutto hanno visto una totale trasformazione dell’offerta commerciale. In Corso le attività sono gestite per lo più da imprenditori stranieri, in via Cappuccina, ormai, i negozi sono praticamente scomparsi. Di conseguenza anche le quotazioni della case hanno subito un abbassamento”.
Secondo le elaborazioni dell’associazione, come ricorda ancora Garofolini, “il fatto che siano diminuiti i prezzi della abitazioni definite in stato normale è secondo noi legato alla volontà degli acquirenti di entrare in alloggi già perfetti, che non necessitano di ristrutturazioni. Se si acquista una casa che richiede interventi importanti come dipintura, sostituzione delle finestre, rifacimento dei pavimenti, messa in regola dell’impianto elettrico o altro ancora, si rischia la stangata considerando quanto sono aumentati dal 2022 in poi i costi dei materiali”.
Non solo. “Anche gli appartamenti troppo grandi hanno poca domanda, perché le famiglie sono cambiate, ricercano spazi più ristretti, possibilmente dotati di posto o box auto che, in una città dove il parcheggio, soprattutto in centro, è alquanto difficoltoso, possono fare la differenza nella scelta del potenziale compratore. Questo discorso vale soprattutto per le famiglie italiane visto che quelle straniere sono solitamente più numerose a livello di componenti. Rileviamo inoltre che molte persone preferiscono l’affitto all’acquisto, infatti adesso come adesso non è per nulla facile trovare un alloggio con locazione. Bisogna aggiungere che, come per l’auto, le spese connesse a una casa di proprietà sono innumerevoli, soprattutto se non si stratta dell’abitazione principale. Insomma, il mattone resta comunque un buon investimento ma non per tutti. E di sicuro non ha più il fascino di inizio secolo quando anche i bassissimi tassi di interesse spingevano verso quello che era a tutti gli effetti un bene-rifugio”.
| Prezzi (euro) al metro quadro abitazioni civili anno 2024 | ||||||
| zone | ottimo stato | stato normale | ||||
| valore minimo | valore massimo | valore medio | valore minimo | valore massimo | valore medio | |
| MESTRE CENTRO | 2.300 | 3.000 | 2.650 | 1.600 | 1.850 | 1.725 |
| MESTRE SEMI-CENTRO | 1.850 | 2.300 | 2.075 | 1.400 | 1.650 | 1.525 |
| FAVARO | 1.700 | 2.200 | 1.950 | 1.250 | 1.600 | 1.425 |
| ZELARINO | 1.550 | 1.950 | 1.750 | 1.250 | 1.550 | 1.400 |
| CHIRIGNAGO | 1.500 | 1.850 | 1.675 | 1.150 | 1.450 | 1.300 |
| MARGHERA | 1.300 | 1.700 | 1.500 | 1.000 | 1.200 | 1.100 |
| Media | 1.700 | 2.167 | 1.933 | 1.275 | 1.550 | 1.413 |
| Prezzi (euro) al metro quadro abitazioni civili anno 2021 | ||||||
| zone | ottimo stato | stato normale | ||||
| valore minimo | valore massimo | valore medio | valore minimo | valore massimo | valore medio | |
| MESTRE CENTRO | 2.200 | 2.900 | 2.550 | 1.500 | 1.850 | 1.675 |
| MESTRE SEMI-CENTRO | 1.700 | 2.200 | 1.950 | 1.400 | 1.600 | 1.500 |
| FAVARO | 1.650 | 2.050 | 1.850 | 1.300 | 1.550 | 1.425 |
| ZELARINO | 1.550 | 1.950 | 1.750 | 1.250 | 1.500 | 1.375 |
| CHIRIGNAGO | 1.500 | 1.800 | 1.650 | 1.200 | 1.450 | 1.325 |
| MARGHERA | 1.200 | 1.700 | 1.450 | 1.000 | 1.300 | 1.150 |
| Media | 1.633 | 2.100 | 1.867 | 1.275 | 1.542 | 1.408 |
| Prezzi (euro) al metro quadro abitazioni civili confronto anni 2024/2021/2011 | ||||||
| zone | ottimo stato (valore medio) | stato normale (valore medio) | ||||
| 2024 | 2021 | 2011 | 2024 | 2021 | 2011 | |
| MESTRE CENTRO | 2.650 | 2.550 | 2.700 | 1.675 | 1.725 | 1.950 |
| MESTRE SEMI-CENTRO | 2.075 | 1.950 | 2.200 | 1.500 | 1.525 | 1.700 |
| FAVARO | 1.950 | 1.850 | 1.950 | 1.425 | 1.425 | nd |
| ZELARINO | 1.750 | 1.750 | 1.850 | 1.375 | 1.400 | nd |
| CHIRIGNAGO | 1.675 | 1.650 | 1.925 | 1.325 | 1.300 | nd |
| MARGHERA | 1.500 | 1.450 | 1.900 | 1.150 | 1.100 | nd |
| Media | 1.933 | 1.867 | 2.088 | 1.408 | 1.413 | 1.825* |
